小区遭物业“抛盘” 业主自治管理破物业难题

别墅区遭遇物业“抛盘”，高端服务眼看不保，高行镇申江名邸小区业主在业委会的组织下聘请资深物业经理担任“职业管家”，小区物业服务升级为业主自治的全新模式，这也是浦东首家实施业主自管模式的别墅区。在自治管理的大半年中，业委会破解种种难题，小区内盗窃案没了，乱停车少了，物业费还盈余了20多万元。

收支不平衡，物业退出

去年3月，因收支不平衡，为高行镇申江名邸小区提供服务的一家物业公司宣布退出，小区面临物业“抛盘”危机。

记者了解到，该物业退出前，小区内发生过多起盗窃案件，警方查明有些是小区保安监守自盗。原物业退出、新物业报价又偏高。一时间，没有物业公司来接盘。小区业委会联合东力新村居民党总支、高行社区服务中心等单位，经过收支测算，向全体业主提出了一个新方案：在物业费上调35%的基础上开展业主自治。

两次业主大会相继召开，近90%的业主表决赞成自治方案。依据业主自治管理章程，小区自治管理暂定3年，每年进行业主评价。每月定期公布小区物业管理工作报告和小区财务报告和报表。小区东区物业费原每平方米2.8元，上调至3.78元；西区原每平方米3.6元上调至4.86元，两区平均上调35%。

很快，业委会通过上调物业费，聘请资深物业经理担任“职业管家”，设立主管财务的独立监事，签署服务外包等几项决议，浦东首家业主自治自管模式的别墅区由此诞生。

由“职业管家”自管

业主自治模式首先是选出“大管家”。业委会从14个优秀物业经理候选人中精挑细选出“大管家”黄振元。

一上任，黄振元就给业主们带来惊喜。他从控制成本入手，通过调整用电、改造照明灯、修复渗漏管道等，大半年内，使得小区的公共用电费用节省了3万多元，水费也从每月的5000多元下降至每月几百元，大幅降低了业主们的公共开支。

小区的垃圾堆积已久，黄振元组织保洁人员进行清理，积压的垃圾一扫而空。通过设置隔离栏、放置花盆，发放通知单，小区门口的停车乱象得以缓解。业委会还结合实际制定了环境维护的长效管理方案，小区环境大为改观。通过招聘保安重新签订安保合同，小区的治安环境得到改善。自从启动自管模式，小区盗窃案发率直降为零。

同时，业委会直接外包维修团队为小区业主服务，这样就减少了物业公司这个环节，降低了成本。“如果维修团队的服务让业主不满意，随时可以更换。自治模式下，‘职业管家’不再代表物业公司，而是代表全体业主。”一位业委会成员说。

破解“物业费存放”等难题

但业主自治模式很快遇到难题：物业费存放在哪里？发票怎么解决？

在自管模式下，申江名邸业委会一度不能提供收费发票，收取的物业费也没有地方存放，若存放在业委会处则不符合财务规定。这些在物业包干制模式下不存在的问题，在业主自治模式中，都成了大问题。

经反复探索和咨询，小区业委会最终与政府搭建的公共服务平台——付费通公司签订合作协议，解决了小区物业费的存放和支付问题。针对部分业主需要开具发票的请求，在高行镇政府的帮助下，业委会依据《物权法》、《物业管理条例》和市人大通过的物业管理办法的相关条款，向浦东新区税务局咨询，寻求支持，最终获准由浦东新区税务局代为小区开具收费发票，这开创了浦东先例。

就如当初所承诺，小区业委会在宣传栏定期公布费用开支、物业自治情况，他们还创立微信公众平台，建立业主微信群，并通过电子广告灯等新媒体方式，滚动公告业主自治账目、物业经理工作情况及工作计划，建立起业主自治公开透明运作机制。

经过大半年的努力，小区物业费不仅做到了收支平衡，还盈余了20多万元，很多业主表达了对业主自治模式的支持。“申江名邸试水业主自治服务，已经初见成效。未来，我们考虑在高行镇的微型小区内推广这种模式。”高行镇社区服务中心相关人士表示。